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正道商业简析---商业地产业态规划原则 

发布时间:2021/12/18

1、聚客优先的原则:

       项目前期招商时的业态定位及商家组合一定要确保开业以后可以吸引到的客流来消费,比如,项目上引进一个年票房达2000万的数字影院可以带来年客流约为60万人;一个真冰溜冰场项目可以带来年客流50万左右;一个大型超市可以带来年客流约为150万人;一个儿童职业体验馆可以带来年客流量60-70万人,一个自创业态的集合店如天津大悦城“骑鹅公社”年客流达到250万;一个美食广场可以带来年客流约100万人等等。

       总之,按照“聚客优先”的原则选择聚客商家优先落实,这样才能确保项目开业就有满足购物中心生存的基本人流。一个大型商业项目缺乏基本人流支撑,哪怕你引进了一些高单价租金商家进驻,但这些高单价租金商家因为后续没有基础的消费支撑而离去。

2、盘活人流的原则:

        购物中心租金收取标准需要参考商家人流贡献的观点,对人流贡献少的商家多收租金而对人流贡献大的商家少收租金。对不同的业态、在不同的位置、楼层实行差价招租,对吸引人流贡献大的商家、位于纵深的商家、楼层高的商家实行低价,对于位于低楼层和交通要道的商铺实行高价,利用租金的杠杆将合适的商家布置到合适的位置。

3、便于管理的原则:

        因为大型商业地产项目尤其是购物中心建筑内引进的经营商家组合,从而使大型商业物业成了一个有多重商业业态聚居的场所,尤其是大规模的购物中心,在里面聚居的各种不同业态的大小商家数百个,不同业态的商家组合不同、各类商家的营业时间不同、不同商家对商业物业的空间、层高、柱距、载荷、配货通道、水、电、煤、燃气、空调和各种升降梯及动力有不同的行业标准,需要区别对待,逐一满足。

        一些特殊业态还有特殊需求,如影院、冰场、演艺中心等需求。因此,在选择不同商家商业组团就位时候还需要考虑各种商家运行要求的特殊性,例如餐饮区相对集中一点,这样配套设施设置就相对集中便于管理;再比如营业时间特别长的商家相对来说需要布置集中一点,如电影院、KTV、红酒吧等营业时间特别长的商家布置在相对一个集中的区域并配上专用垂直交通及空调系统和用电系统,总之,各类商家组团落户需要考虑贯彻“节约能耗、便于管理的原则”。

4、预留发展的原则:

        做商业的人都知道,所有项目从“培育期”、“提升期”到“成熟期”甚至到“成熟期”以后的经营岁月里,都必须经历数次业态和商家的不断调整来更好满足变化着的消费需求,提升项目档次、提高收益,因此,在初期定位中预留未来发展空间必不可少。一些专业的商业地产开发商在项目开业之前的商业组团落户就考虑了初期组合方案、中期组合方案,有了这样的备用方案,在购物中心设计时就预留了购物中心开业十年以后需要更换或引进商家所需要的物业技术条件了。

5、合作共赢的原则:

        与拟引进入驻商家品牌合作在线上和线下领域创新合作共同为顾客提供便利贴心的服务合体验;与所有入驻商家一起搭建项目商家联盟,帮助他们推广商品和服务并设立大数据分析平台向所有入驻商家开放,与所有入驻商家建立新型租赁共同体关系,抱团发展。

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